Ägarfinansiering är ett attraktivt hemköpsalternativ som vanligtvis innebär viss risk.
Om du inte har tillräckligt med förskottsbetalning eller din kredithistoria har för många saker, hitta en säljare som kommer att erbjuda ägare finansiering kan vara ditt enda alternativ att köpa ett hem. Det finns flera typer av ägarfinansieringsarrangemang, inklusive den riskabla omloppslånen. Även om du kan vara angelägen om att ta det som helst som en säljare erbjuder, skriv aldrig en check eller skriv några dokument tills du har hört en advokat för råd.
Grunderna
Traditionella inteckningar innebär att du lånar pengar från en bank eller annan finansiell långivare att betala för ditt nya hem. En omloppslån är emellertid en typ av säljfinansiering som normalt bara innebär dig och hemets säljare och kringgår konventionella långivare. Låt oss säga att Mr. Smith har ett hem med en $ 100.000 inteckning på det med 6,0 procent intresse och han är villig att sälja den till dig med ett omslagslån för $ 200,000 - $ 20,000 som en betalning och resten i schemalagda betalningar vid 8,0 procent intresse, till exempel. Medan den ursprungliga hypotekslån på huset förblir intakt, använder säljaren de pengar som du betalar honom för att betala det ursprungliga hypotekslånet, så att din hypotekslån med säljaren faktiskt "wraps around" den ursprungliga hypotekslån.
Fördelar
Omslag inteckningar ger köpare som kanske inte uppfyller en långivares krav på en inteckning möjlighet att köpa ett hem. Om du inte har hela förskottsbetalningen tillåter säljare ibland dig att dela ner betalningen med en del som beror vid stängning och resten betalas vid ett senare tillfälle. Från säljarens perspektiv kan säljarfinansiering göra henne hem mer attraktivt på en långsam bostadsmarknad. Det finns också något ekonomiskt incitament för säljare eftersom de skörda fördelarna med att ta ut en högre ränta än att de faktiskt betalar sin egen långivare.
Nackdelar
En av de största riskerna för alla parter som är involverade i ett omloppslån innebär vem som betalar den ursprungliga långivaren. Om säljaren tillåter köparen att betala den första hypotekslån direkt eller genom en tredje part, kan säljaren inte bli underrättad förrän det är för sent att en hypotekslån är sen eller har blivit missad, vilket kan förstöra hans kredit och sätta hypotekslån i fara . Traub advokatfirman kallar detta för ett "extremt riskabelt arrangemang för säljaren, som fortfarande är ansvarig för det ursprungliga lånet." Om säljaren betalar den första hypotekslån måste du som köpare lita på att säljaren faktiskt gör dessa betalningar. Om säljaren misstänkts på den första hypotekslånet kunde avskärmning ske och du riskerar att gå bort med ingenting.
Juridiska saker
Omsättningslån är endast tillåtna på hypotekslån som är "antagliga" - en begränsning som placeras av långivare att ingen annan kan hållas ansvarig för lånet utom den ursprungliga låntagaren. De flesta bankinriktade utlåningsinstitut tillåter inte antagna hypotekslån. Faktum är att de enda antagna hypotekslånen 2010 var de som gjordes av FHA och VA. Om en långivare upptäcker att ett omloppslån har skett, kan de ringa hela lånebalansen eller, i bästa fall, de kunde räkna om lånet med nuvarande räntesatser och ta ut en stor avgift för privilegiet. Dessutom förbjuder vissa stater juridiskt förbjudna bolån helt och hållet.
