Att sälja ditt hem kan generera skattepliktig inkomst.
Att sälja ditt hem kan vara en känslomässig tid på grund av de minnen du har gjort i den. Om du bor i ett varmt försäljningsområde kan det också vara en välsignelse för din botten. När du betalar ut kanske du måste dela några av intäkterna med Uncle Sam, men det finns ett särskilt undantag som kan låta dig utesluta alla vinster från din skattepliktiga inkomst.
Justerad bas
När du säljer ett hem behöver du inte betala skatt på hela intäkterna. Istället är din justerade grund - ungefär vad du lägger in i hemmet - skattefritt. Din justerade grund inkluderar det pris du betalade för att förvärva hemmet plus förbättringar du gjorde till fastigheten som varar mer än ett år. Om du till exempel köpte ett hem med en oavslutad källare för $ 120,000 och slutför källaren till en annan $ 10,000 är din justerade bas $ 130,000.
Försäljning intäkter
När du säljer huset behöver du inte inkludera hela slutpriset. Istället får du skriva ned beloppet för att redovisa eventuella försäljningskostnader, till exempel provision till din fastighetsmäklare eller annonsering som du betalat för om du själv sålde hemmet. Det belopp som din försäljning fortskrider över din justerade bas motsvarar din skattepliktiga inkomst. Om du till exempel säljer hemmet för $ 150,000, men agenten tar en $ 3,000-provision, får du bara krediteras med $ 147,000 av försäljningsinkomster. Om din justerade bas är $ 130,000 har du bara $ 17,000 av inkomst.
Primär uppehållstillstånd
Om du kvalificerar dig för den primära bostadsuteslutningen, är chansen att du kommer att torka ut de flesta om inte alla dina skattepliktiga vinster. För att kvalificera måste du ha ägt bostaden för två av de senaste fem åren och bodde i den som din primära bostad för två av de senaste fem åren. Dessa tvåårsperioder kan, men behöver inte överlappa varandra. Till exempel, om du köpt hemmet för två år sedan och har bott i det som ditt främsta hem sedan dess kvalificerar du dig. Med uteslutningen kan du eliminera den första $ 250,000 av vinsten från din skattepliktiga inkomst - $ 500,000 om giftsökning gemensamt.
Skattesatser
Om du inte kvalificerar dig för den primära bostadsutestängningen, eller om du har en enorm vinst i ditt hem, räknar du din skatteräkning utifrån beskattningsbar inkomst och gällande skattesats. Om du ägde hemmet i mindre än ett år betalar du skatter på vinsten till din marginalskattesats - precis som om du skulle få extra inkomst. Om du ägde det i mer än ett år betalar du de lägre långsiktiga kapitalvinsterna. Till exempel, från 2014 om du säljer ett hem du ägde i mer än ett år, och du faller i 25-procentskatten, betalar du bara 15 procentskatt på hemmamarknadsvinsten.
