På ett $ 2 miljoner hus kan du inte dra av alla hypotekslån.
Det mesta av din inteckning är inte avdragsgill, oavsett inkomst. Hypotekräntor och realkreditförsäkringspremier är, och amerikanerna torkar mycket av skatter på så sätt: $ 69.7 miljarder i 2013, Los Angeles Times uppskattningar. Din förmåga att skriva av inteckning ränta är begränsad av värdet av ditt hus, men hypotekslånsavdrag begränsas av din inkomst.
Hypotekränta
Den viktigaste gränsen för din förmåga att avskriva hypotekslån är skuldens storlek. Om du tar ut ett $ 1.5 miljoner bostadslån är ränta på den första miljonen allt du får dra av. Om du har ett andra hus - och du kan dra av räntan på bara två hem, oavsett hur många du äger - gränsen $ 1 miljoner gäller för både bostadsrätter i kombination. Din inkomst spelar ingen roll, förutom att om dina avdrag uppväger din inkomst, får du inte återbetalning för den röda bläcken.
Hypotekspremier
Hypoteksföretagen kräver försäkring på de flesta lån som är större än 80 procent av bostadsvärdet. Du kan skriva ut alla dina premier för året om din justerade bruttoinkomst är mindre än $ 100,000. Över $ 100,000 minskar IRS gradvis ditt avdrag med hjälp av en formel som beskrivs i Schema A instruktioner. Vid $ 109,000 går inteckningspremieavdraget helt bort. Om du är gift med arkivering separat börjar avdraget minska vid $ 50,000.
Förbetalda räntor
Du kan eventuellt räkna av eventuella räntor som du förskott när du stänger - "poäng" i hypotekslån. IRS har flera test för att passera först, inklusive att lånet är på ditt primära hem och att du inte betalar fler poäng än långivare som vanligtvis debiterar i ditt område. Intäkter är inte en faktor. Om du inte kvalificerar dig för att ta bort poängen när du stänger kan du dra av dem gradvis under lånets livslängd. IRS Publication 936 ger riktlinjerna.
specificering
Den största begränsningen för att skriva av hypotekskostnader är att det är ett specificerat avdrag. Om du inte specificerar kan du inte göra anspråk på avdraget. Undantaget är om du använder en del av din egendom för företag, till exempel ett hemmakontor. Då kan du dra av en del av dina hypotekskostnader på Schema C, blanketten där du redovisar dina företagsinkomster och kostnader. Till exempel skulle hemmakontor som upptar 8 procent av ditt hus få dig 8 procent av ditt intresse och premier.
