Många långivare använder elektroniska bedömningar för andra lånefinansieringslån.
Unga husägare kan använda en låg kostnad andra hypotekslån, såsom ett eget kapital kredit för att betala för installationen av ett nytt kök, att konsolidera räkningar eller till och med att popa för en drömsemester. Men många av dessa produkter har rörliga räntor, och du kan eventuellt sänka dina betalningar genom att refinansiera till ett nytt fastränta andra bostadslån. Om du vill öka storleken på din linje eller lån, kan du göra det, men bara om du faktiskt har eget kapital i ditt hus. Långivare använder ett par metoder för att bestämma värdet på ditt hem och det eget kapital du äger i fastigheten.
Automatiserade värderingsmodeller
Många banker avstår från stängningskostnaderna på andra hypotekslån, men lånegarantier gillar inte att slösa pengar, så åtgärder vidtas för att minska de kostnader som bankerna måste absorbera. Automatiserade värderingsmodeller erbjuder banker ett billigt sätt att bestämma värdet på ditt hem och det kapital du har i det. Dessa värderingar baseras på en elektronisk analys av den senaste försäljningen av liknande bostäder på din marknad. AVM: er tar inte hänsyn till uppgraderingar som granitbänkskivor och energieffektiva apparater. Dessa rapporter speglar också inte ditt hem fel, såsom skadade tak eller felaktiga ledningar. Efter att ha mottagit bedömningen drar banken nuvarande balans av din första hypotekslån plus utbetalningen du är skyldig på ditt andra bostadslån. Ditt eget kapital representerar de pengar du har kvar efter avdrag för dessa två saldon.
Fullständig bedömning
Om du inte gillar vad AVM-rapporten har att säga om din boets marknadsvärde kan du bestrida värderingen. I sådana fall kommer långivaren att beställa en fullständig bedömning som vanligtvis kostar flera hundra dollar och innebär att en licensierad utvärderare turnerar ditt hem. Värderaren tar hänsyn till alla uppgraderingar och fel. Vissa bedömare baserar värdet av bostäder på ersättningskostnaden vilket innebär hur mycket det kostar för att bygga upp ditt hem från början. Andra basvärderingar vid nyligen jämförbar försäljning. Hur som helst drar långivaren din första och andra hypotekslån från det uppskattade värdet för att bestämma din egenkapitalnivå.
Lån till värde
Om du har fått bedömningen och det tyder på att du har lite utrymme att manövrera, kanske du fortfarande måste kämpa med din långivares kreditbegränsningar. Många långivare lockar första hypotekslån till 80 procent av ditt hem värde medan andra bostadslån är täckta med ett kombinerat värdepapper som inkluderar både dina lån. Vissa långivare låter dig låna upp till 100 procent av fastighetsvärdet mellan de två lånen. Andra mer konservativa långivare begränsar lånebelopp så att du inte kan betala i hela ditt eget kapital. Detta ger långivare lite andningsrum för att täcka juridiska avgifter om ditt lån går ut i avskärmning.
Rättvisa
Om din bedömning värderar ditt hem på $ 200,000 och din befintliga lånefordran uppgår till $ 150,000, skulle det innebära att du har $ 50,000-kapital i ditt hem. Din långivare baserar lånebeslutet på dessa belopp, men låneavslutningen utgör inte alltid slutet på historien. I fallande marknader där bostadspriserna faller beställer långivare ofta AVM för tidigare finansierade fastigheter. En långivare kan lagligt minska en befintlig kredit om ditt hem faller i värde. Men långivaren kan bara minska din tillgång till den outnyttjade delen av ett eget kapital. En långivare kan inte kräva att du betalar ett befintligt saldo på ett avdragslån eller kreditkort bara för att ditt eget kapital försvinner på grund av marknadsförhållandena.
