"Betalningschocken" på ett alternativ ARM kan vara en doozy.
Du behöver inte vara en Wall Street finansiär att spela på framtiden för räntorna. En justerbar ränta, eller ARM, låter dig göra det från ditt hem. Faktum är att ditt hem representerar din satsning. Men när du tar ut en vanlig ARM kan det vara som att spela en spelautomat - ibland vinner du, ibland förlorar du - hoppar in i ett "alternativ" ARM kan vara som att gå in på en pokerhand med bara ett par 2s.
ARM Basics
Ett traditionellt bostadslån har en fast ränta, vilket innebär att kursen aldrig ändras, så din månadsbetalning är förutsägbar. Med en justerbar räntesats kan räntan (och mängden av din betalning) stiga eller falla beroende på den allmänna räntenivån i ekonomin. För att locka låntagare börjar vanligtvis en låg introduktionsränta, kallad "teaser", som är bra under en viss tidsperiod innan de stiger till marknadsbaserad ränta. Räntan justeras sedan regelbundet, ofta en gång per år, och din betalning anpassas med den. Lånet begränsar vanligen hur mycket kursen kan stiga eller falla i en viss justering, såväl som under lånets livstid.
Konventionell ARM
Den definition du just läst summerar ganska mycket den sedvanliga räntan . De flesta konventionella armband har en löptid på 15 eller 30 år. När kursen justeras beräknar din långivare din betalning så att du är kvar på rätt spår för att låna betala i slutet av de 15 eller 30 åren. Långivare hänvisar till sådana betalningar som "fullt avskrivning". Kom ihåg att termen, eftersom det blir speciellt viktigt när man diskuterar alternativ-armaturer.
Alternativ ARM
Vad gör alternativet ARM som är annat är - som du förmodligen har härledt - "alternativet". Varje månad ger långivaren ett val av betalningar: en som helt avskrivs över 30 år; en som helt avskrivs över 15 år en räntefri betalning; och en "minsta betalning". Med de fullständiga avskrivningsalternativen inkluderar varje betalning både ränta och revisor, så du betalar ner vad du är skyldig och håller dig på rätt spår för att betala hela saken. Med det räntefria alternativet betalar du bara räntan som uppkommit under den senaste månaden. Du betalar inte ner lånets huvudstol, så du får inte närmare betala lånet, men du hamnar inte heller. Minimibeloppet är dock en räntebärande utbetalning baserad på den initiala kursen snarare än den nuvarande (högre) räntan. Vad det betyder är att du inte bara betalar ner rektorn, du betalar inte ens allt intresse du uppbär. Det obetalda räntan får då till sig själva saldot på lånet. Den tekniska termen för detta är "negativ avskrivning". Den icke-så-tekniska termen är "ekonomisk kvicksand".
Betalningsskock
Ett alternativ ARM kan vara vettigt för finansdisciplinerade personer som behöver flexibilitet - de med oregelbundna inkomster, såsom beställda säljare eller entreprenörer som bara arbetar säsongsmässigt . De kan göra de minsta eller räntebetalningarna när pengarna är täta, betalar sedan mer när de har pengar. Men många har tagit ut alternativet ARMs helt enkelt för att de blev förförda med den låga minsta betalningen. Problemet är att minimumet inte blir så lågt för alltid. Efter ett år eller så kommer minimumet att stiga. Det typiska alternativet ARM lockar den årliga ökningen med 7,5 procent. Men det finns två stora undantag. Den första är att vart femte eller tio år, beroende på lånet, blir lägsta betalning återställd eller "omarbetning" till ett helt avdragande belopp. Det andra undantaget är att när negativa avskrivningar trycker på lånebalansen till ett visst förutbestämt belopp - säg 115 procent av det ursprungliga lånet - återbetalas lägsta betalning också till en helt avskrivningsbelopp. Förändringen kan vara - och vanligtvis är - enorm. Det finns ett namn för detta: betalningschock.
Inte längre ett alternativ?
Enligt Jack Guttentag, en pensionär finansprofessor som driver webbplatsen Mortgage Professor, alternativet ARM betalningschock visade sig vara mer än många husägare hade råd med. Det ledde till sådana höga standardräntor på optionsarmar att dessa lån väsentligen försvann från marknaden runt 2008. Från och med 2012 hade de inte återkommit, men inga bestämmelser hindrar långivare från att erbjuda dem igen om de väljer det.
