Banker tillhandahåller sätt att omstrukturera ditt inteckning så att dina betalningar är billigare.
Delar av ditt hypotekslån kan omstruktureras eller ändras för att ändra mängden av dina månatliga betalningar . En inteckning ger en ränta som anger hur mycket du kommer att betala årligen på de huvudsakliga pengar du lånade. Räntan över lånets livslängd plus huvudstolen, dividerat med det antal månader som du måste betala av lånet resulterar i din månadsbetalning. Betalningar till en spärrfond för skatter och försäkringar kan läggas utöver det. En förändring av något av dessa delar ändrar ditt betalningsbelopp.
Servicebanker
Banken som gör din inteckning säljer vanligtvis den till en institution som investerar i inteckningar. Detta ger mer pengar för banken att använda för att göra mer inteckningar. Banken samlar in dina betalningar och tar en liten procentavgift för tjänsten. Sedan skickar den resten av pengarna vidare till investeraren. Banker som gör det här kallas att serva banker, och nästan alla banker säljer och tjänar sedan sina inteckningar. Vid låneomstruktureringar eller modifieringar kommer din servicebankens lånepolicy att styra vad det är villigt att göra för dig, om något alls. Vad en servicebank kan göra är ibland begränsad av avtalet med den investerare som äger ditt lån.
Investerare
Fannie Mae och Freddie Mac är de största hypotekslånsinvesterarna. Innan du pratar med din servicer, gå till Fannie Mae och Freddie Mac-hypotekslåneformulär för att se om någon av dem äger din inteckning. Att ha ett Fannie eller Freddie lån gör ibland stor skillnad. De kan ha mer smidiga krav och kan delta i ett statligt program för att hjälpa hemmedrivare, till exempel att göra Home Affordable Program som var utformat för att erbjuda hypotekslån och refinansieringar för husägare som drabbats av hypokrisen 2008. Andra investerare är institutionell pension fonder, obligationsfonder och försäkringsbolag. Några av dessa investerare möjliggör omstrukturering eller ändring av ditt lån, eller du kan behöva refinansiera lånet via en annan långivare.
Omstrukturering mot refinansiering
Tekniskt är en refinansiering ett nytt lån som betalar ut det gamla lånet med intäkterna från den nya. Det kan göras med banken som härstammar från lånet eller det kan göras med en bank som ger dig en bättre affär, så att handla är viktigt. En omstrukturering sker å andra sidan genom förhandlingar med din servicebank. Det handlar om att ändra villkoren för din inteckning. Om du till exempel vill ha lägre månatliga betalningar kan längden på inteckning omskrivas till 40 år så att saldot spridas över fler och lägre betalningar. Om du har en särskilt hög ränta kan du be att få den sänkt så att du kommer att kunna göra dina betalningar bekvämt. En ändring av denna typ använder antalet år kvar att betala, eventuellt i kombination med att ändra räntan, för att ändra din betalning. Du kanske också vill ändra funktioner i ditt lån, till exempel spärrkontot eller typen av lån. En omstrukturering eller modifiering är en förhandlad förändring som vanligtvis baseras på ett krav som överhängande avskärmning.
Krav
Omstrukturering eller modifiering av ditt lån kräver att du bevisar att du har råd med de nya betalningarna. Dina senaste avkastningar, bankkontoutdrag och löneposter är grundläggande dokument som din servicetekniker behöver. Om du är egenföretagare, förbered dig ett resultaträkning för ditt företag och dokument som visar att din inkomst är stabil, till exempel betalningshistorik för kunder och kopior av kontrakt. Servicen kan också behöva se dokument som visar på funktionshinder, död hos en stödjande familjemedlem eller skilsmässa papper bland annat bevis på ditt behov av en ändring. Om du har ett räntebärande lån, en justerbar ränta eller ett lön-lön, kan servicen omstrukturera det till en vanlig hypotekslån. Men om du vill betala av din inteckning på kortare tid än vad som krävs för hela siktet behöver du inte omstruktureras eller ändras. Lägg bara till pengar på din månadsbetalning och ange att den ska tillämpas mot huvudmannen.
